Incremento del valor catastral y sus efectos en el IBI

El Real Decreto-Ley 3/2016, de 2 de diciembre, por el que se adoptan medidas en el ámbito tributario dirigidos a la consolidación de las finanzas públicas, aprobó los coeficientes de actualización de los valores catastrales para el 2017. Previamente la Orden HAP/1553/2016, de 29 de septiembre, establecía la relación de municipios a los que resultarían de aplicación dichos coeficientes de actualización, ya que no se aplican a todos los municipios.

Desde 2013, anualmente, las Leyes de Presupuestos Generales del Estado incluían los coeficientes para actualizar los valores catastrales de los Ayuntamientos sólo que previamente los hubieran solicitado. La razón de ser de que en esta ocasión se haya efectuado a través del mencionado Real Decreto-ley es que el 2017 comenzará con el presupuesto prorrogado y era preciso que el valor catastral entrara en vigor a uno de enero.

Los Ayuntamientos pueden solicitar la aplicación de los coeficientes de actualización en función del año de entrada en vigor de la correspondiente ponencia de valores del municipio, para los inmuebles urbanos de un mismo municipio, cuando concurran los siguientes requisitos:

  • Que hayan transcurrido al menos 5 años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general.
  • Que se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, siempre que afecten de modo homogéneo al conjunto de usos, polígonos, áreas o zonas existentes en el municipio.
  • Que la solicitud se comunique a la Dirección General del Catastro antes del 31 de mayo del ejercicio anterior a aquel para el que se solicita la aplicación de los coeficientes.

Una vez efectuada la solicitud, es el Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas quien debe apreciar la concurrencia de los requisitos, mediante Orden Ministerial que debe ser publicada en el BOE con anterioridad al 30 de septiembre de cada ejercicio, en la que se establece la relación de municipios concretos en los que resultarán de aplicación los coeficientes que, en su caso, establezca la LPGE para el ejercicio siguiente. Para el 2017, la Orden HAP/1553/2016, de 29 de septiembre, ya citada.

El Real Decreto-Ley 3/2016, de 2 de diciembre, establece diferentes coeficientes en función del año de entrada en vigor de los valores catastrales resultantes de un procedimiento de valoración colectiva, que serán aplicados a aquellos municipios que han acreditado el cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos y que están incluidos en la Orden mencionada. Así, los siguientes coeficientes para 2017 serán los siguientes:

Año de entrada en vigor ponencia de valores Coeficiente de actualización
1984, 1985, 1986, 1987, 1988, 1989 y 1990 1,08
1994 1,07
1995 1,06
1996 1,05
1997, 1998, 1999 y 2000 1,04
2001, 2002 y 2003 1,03
2005, 2006, 2007, 2008 y 2009 0,92
2010 0,90
2011 0,87

Según el año en que se haya hecho la anterior actualización, la revisión puede tornar en subida o bajada. Lo cierto es que aunque la actualización de los valores catastrales que ha entrado en vigor el 1 de enero de este año no supone «necesariamente» su aumento, en la mayor parte de los casos el valor catastral sube.

La subida o bajada del próximo año será mayor o menor según el ejercicio en el que se actualizara el valor catastral. Las valoraciones anteriores a 2003 sufrirán un incremento este año. Las que han sido posteriores, muchos casos durante la época de la burbuja inmobiliaria, reducirán sus valores.

Implicaciones fiscales de la subida del valor catastral

El valor catastral es un dato fundamental para determinar lo que hay que pagar por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tributo que grava la propiedad, el usufructo, el derecho de superficie o la concesión administrativa de inmuebles y cuya base imponible se determina en función del valor catastral. Este Impuesto representa un porcentaje muy alto de los ingresos que obtienen los ayuntamientos.

El incremento del valor catastral repercute en el incremento del IBI, pero además tiene incidencia en diferentes impuestos:

Así, en el IRPF, se deberá realizar una imputación de rentas por viviendas o locales vacíos, en función de su valor catastral, que será del 2% o bien del 1,1% para valores revisados y que hayan entrado en vigor en el período impositivo o en los diez períodos impositivos anteriores.

En el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que grava el incremento de valor que se produce en el suelo desde la adquisición del inmueble hasta la fecha de su transmisión, la base imponible se calcula con el valor catastral del suelo.

En relación al Impuesto sobre el Patrimonio, los bienes inmuebles se computan por el mayor valor de los tres siguientes: valor catastral, valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Por ello, si el valor catastral es superior a los otros dos valores, sería ese el que habría que tenerse en cuenta para determinar la base imponible del impuesto.

En lo referente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuando la transmisión se refiera a bienes inmuebles, para calcular este impuesto, se toma como referencia el valor real del inmueble, no el catastral, pero en ocasiones se utiliza el valor mínimo de referencia de la comunidad autónoma, al ser un impuesto cedido a dicho ámbito, para cuyo cálculo se utiliza como referencia el valor catastral y la antigüedad.

En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuando la transmisión se refiera a bienes inmuebles, para calcular este impuesto, también se toma como referencia el valor real del inmueble, no el catastral, pero en ocasiones se utiliza el valor mínimo de referencia de la comunidad autónoma, al ser un impuesto cedido a dicho ámbito, para cuyo cálculo se utiliza como referencia el valor catastral y la antigüedad.

Regularización catastral extraordinaria

Por otro lado, Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica establece un procedimiento de regularización catastral 2013-2016 para la incorporación al Catastro Inmobiliario de los bienes inmuebles urbanos y de los bienes inmuebles rústicos con construcción, así como de las alteraciones de sus características.

Este procedimiento de regularización catastral extraordinaria se aplicará en aquellos municipios y durante el período que se determinen mediante resolución de la Dirección General del Catastro, que deberá publicarse en el «Boletín Oficial del Estado» con anterioridad al 31 de diciembre de 2016.

Este procedimiento de regularización catastral no pretende alterar el valor catastral de los bienes declarados sino la incorporación al Catastro de aquellos inmuebles y sus alteraciones (tales como ampliaciones y rehabilitaciones) que no figuren en el mismo y que, por lo tanto, supongan un fraude fiscal inmobiliario al no coincidir la descripción del inmueble que figura inscrito en el Catastro con la realidad inmobiliaria.

Real Decreto-Ley 3/2016. BOE 3 de diciembre

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